Vor dem Kauf: Unbedingt die Kosten für Modernisierung / Sanierung ermitteln
Da die meisten Immobilien im Bestand meist schon älteren Baujahrs sind, lohnt sich das genaue Hinsehen hier besonders. Wenn man sich die vielen Bilder in den Inseraten und Exposés so ansieht, kann man schnell erkennen, dass sehr viele Immobilien vielleicht gepflegt sind, aber vieles noch aus dem Erbauungsjahr stammt. Die meisten Eigentümer haben es leider versäumt Ihre Immobilie bis auf die üblichen Instandsetzungsarbeiten einer umfangreichen Modernisierung zu unterziehen. Dieser Umstand kommt Ihnen als Käufer nun teuer zu stehen. Besonders jetzt, da die Regierung plant, dass ältere Immobilien mit einer schlechten Energiebilanz vom Eigentümer zu sanieren sind. Da kommen je nach Aufwand oft horrende Summen zusammen. Alte Fenster und Türen, veraltete Heizungsanlage und Heizkörper, Feuchtigkeit im Keller, ungedämmtes Dach, Risse an der Fassade….. Das alles ist für den Laien sehr schwer einzuschätzen, besonders aktuell (Stand März 2023) wo wir ständig von steigenden Baukosten und Fachkräftemangel hören. Laut Analyse von Sprengnetter im Auftrag von Interhyp hatten die Hälfte der von Interhyp in den letzten zwei Jahren finanzierten Immobilien die Energieeffizienzklasse F, G oder H und müsste in den kommenden Jahren energetisch saniert werden.
Interhyp: 48% Prozent der finanzierten Immobilien mit Sanierungsbedarf
Da kommen auf die neuen Besitzer schnell mal 100.000€ an Sanierungskosten zu, die in den meisten Fällen jedoch beim Kauf so nicht eingeplant waren. Viele Käufer planen über mehrere Jahre Modernisierungsmaßnahmen ein. Das schnelle Vorgehen der Regierung macht daher sehr vielen einen Strich durch die Rechnung. Denn wer jetzt aufgrund der geforderten Maßnahmen die Immobilie energetisch sanieren muss, der kommt nicht drumherum, dass dafür nötige Geld teuer nachzufinanzieren. Besonders hart trifft es die Käufer, die noch zu Zeiten von Zinsen unter 1 Prozent gekauft und finanziert haben. Jetzt müssen Sie teilweise bis zu 4 Prozent für einen Aufstockungskredit in Kauf nehmen und das ist für viele Haushalte durch die allgemeine Mehrbelastung und der weiter steigenden Inflation nicht mehr so ohne weiteres zu stemmen.
Wer sich in seinem Bekannten- oder Verwandtenkreis mal so umhört, der wird dies bestätigen können. Viele hatten zwar die sehr hohen Kaufpreise nebst Kaufnebenkosten aufgrund der sehr niedrigen Zinsen in Kauf genommen und haben dafür bauliche, technische und energetische Modernisierungen erstmal aufgeschoben. Peu à peu wollte man handanlegen, immer dann, wenn wieder etwas finanzielle Luft da wäre. Diese Strategie ist in den letzten Jahren auch für so manchen noch aufgegangen, doch die, die gerade in den letzten 3 Jahren gekauft haben, stehen nun vor großen finanziellen Herausforderungen.
Über mögliche Förderungen wird zwar diskutiert, aber bisher ohne konkrete Ergebnisse. Bleibt zu hoffen, dass in Berlin die Not der Eigentümer erkannt wird und ein Maßnahmenpaket geschaffen wird, was einen Teil der Last erträglicher werden lässt. Ganz ohne finanzielle Verluste oder Mehraufwand wird wohl kein Eigentümer von Immobilien aus der Situation herauskommen.
Bauinspektion vom Baugutachter für Hauskauf – Schutz vor der Kostenfalle beim Immobilienkauf
Wer sich jetzt mit dem Gedanken trägt eine Immobilie zu kaufen, tut gut daran sich professionelle Hilfe zu holen. Denn die Liste der anstehenden Maßnahmen kann sich durchaus sehen lassen. Schnell hat sich derjenige der sich nicht mit den realistischen Kosten für erforderliche Modernisierung auskennt verkalkuliert und das bringt das Finanzierungskonzept dann schnell ins Wanken. Eine eingehende Bauinspektion vor dem Hauskauf bringt daher Licht ins Dunkel und die Schwachstellen zum Vorschein. Der Baugutachter für Hauskauf ist ein Fachmann auf seinem Gebiet und berät Sie im Zuge der Immobilienkaufberatung über die erforderlichen Maßnahmen, überschlägt die zu erwartenden Kosten und berücksichtigt selbstverständlich auch noch Ihre persönlichen Wünsche zu geplanten Veränderungen.
Modernisierungsmaßnahmen oft teurer als erwartet
Viele Kaufwillige schätzen den Modernisierungsbedarf gerade von Bestandsimmobilien, vor allem Altbauten, völlig falsch ein. Die Zunft der Immobilienmakler bietet, mit ihren blumigen Aussagen über den Zustand der zu verkaufenden Immobilien, leider auch keine Hilfe an. Dort hört man, dass die Immobilie mit nur wenigen Maßnahmen schnell und unkompliziert auf den neusten Stand zu bringen seien. Ein paar Tausend Euro und das schmucke Häuschen erstrahlt im neuen Glanz. Dies verleitet schnell dazu, eine Immobilie zu kaufen, die weder den Preis wert ist und nur mit erheblichem finanziellem Aufwand modernisiert werden kann. Finanzierungen von Immobilien berücksichtigen oft nicht den tatsächlichen Handlungsbedarf und dann reicht das Geld meist nicht für alle erforderlichen Maßnahmen. Dies führt dann zu einem finanziellen Engpass und eventuell muss teuer nachfinanziert werden, oder es muss an anderer empfindlicher Stelle eingespart werden.
Mit diesen Kosten sollten Sie grob überschlägig bei der Modernisierung von Altbauten rechnen
Interessieren Sie sich gerade für den Kauf eines älteren Hauses? Dann sollten Sie mit diesen über den Daumen gepeilten Richtwerten für Modernisierungskosten rechnen. Bei einem Nachkriegsbau planen Sie daher ungefähr 40 % des Kaufpreises, bei einem Vorkriegsbau eher 50 % bis 60 % des Kaufpreises ein. Hinweis: Tendenz stark steigend. Bitte bei der Planung berücksichtigen!
Da es sich bei diesen Werten, jedoch nur um einen sehr groben Rahmen handelt, sollten die tatsächlichen Kosten von einem erfahrenen Baugutachter für Hauskauf und Altbauten abgeklärt werden. Eine in der Vergangenheit oft angewandte Faustformel besagt, dass man je Quadratmeter Wohnfläche mit ca. 1000€ Euro rechnen sollte. Das macht bei einer Wohnfläche von 120m² satte 120.000€ aus. Sollte der Keller des Gebäudes jedoch auch einer Modernisierung oder Sanierung bedürfen, dann müsste diese Fläche natürlich dazu gezählt werden. Auch hier gilt, dass diese Kosten aufgrund der weiter steigenden Baukosten, in den ein oder anderen Bereichen auch deutlich darüber liegen können.
Hinweis:
Seien Sie vorsichtig und verlassen Sie sich besser nicht auf die Aussagen und Angaben von Immobilienmaklern. Makler sind in erster Linie Verkäufer und kalkulieren gerne zu wenig um Ihnen die Immobilie erst richtig schmackhaft zu machen. Bedenken Sie nur die wenigsten Immobilienmakler sind Baufachleute und beziehen Ihr Wissen gerne aus nicht relevanten Quellen.
Hinterher weiß man immer mehr – Vorher geprüft ist besser beraten!
Der Immobilienkauf ist schon aufgrund der meist 6-stelligen Kaufpreise eine sehr sensible und auch riskante Angelegenheit. Wer sich hier verschätzt riskiert schnell viel Geld. Daher lassen Sie sich vor dem Kauf in Bezug auf den Zustand der Immobilie und der anfallenden Modernisierungs- und Instandsetzungskosten besser beraten. Lernen Sie aus den Erfahrungen anderer und greifen Sie auf das Wissen und den Erfahrungsschatz eines Baugutachters zurück. Das Honorar für diese Leistung zahlt sich sehr schnell aus.
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