Angebotspreis und Marktwert – nicht ein und dasselbe
In den letzten Jahren sind die Preise von Immobilien fast überall stark angestiegen. Gerade in den Ballungsgebieten der beliebten Großstädte wie Düsseldorf, Bonn, Köln, Hamburg und München wurden teilweise schwindelerregende Preise aufgerufen. Dieser Trend hat auch das Umland infiziert, so dass auch hier die Angebotspreise rasant in die Höhe schossen.
Doch Vorsicht: Der Angebotspreis ist nicht gleichzusetzen mit dem Marktwert einer Immobilie. Daher lohnt es sich durchaus einen genaueren Blick auf die tatsächlichen Marktwerte von Immobilien zu werfen.
Die Preise sinken – was das für den Käufer bedeutet:
Bis Anfang 2022 stiegen die Preise von Quartal zu Quartal immer stetig an. Doch jetzt kristallisiert sich das Ende des Immobilienbooms heraus, Experten vermelden nun nicht mehr nur hinter vorgehaltener Hand, dass der Markt sich von einem Verkäufermarkt in einen Käufermarkt gewandelt hat. Das Statistische Bundesamt hat dies nun auch mit offiziellen Zahlen bestätigt. Demnach haben sich Wohnimmobilien in unserem Land bis Ende des vergangenen Jahres so stark verbilligt wie seit dem Jahr 2007 nicht mehr.
Die Gründe dieses drastischen Einbruchs liegen unter anderem an der Zinspolitik und den damit verbundenen Zinserhöhungen der EZB. Am 16.03.2023 hat die EZB die fünfte Zinserhöhung in Folge beschlossen und das wirkt sich natürlich auch auf die Bauzinsen aus. Im Jahr 2021 lag der durchschnittliche Bauzins noch bei unter einem Prozent und heute (Stand: 24.03.2023) bei knapp 4%. Die Branche rechnet damit, dass es in diesem Jahr auch noch weitere Erhöhungen seitens der EZB geben könnte, bis Ende des Jahres geht man daher von 5% Bauzinsen aus.
Auch die Bundesbank hat in ihrem Monatsbericht vom Februar 2023 festgestellt, dass die meisten angebotenen Immobilien bis zu 40% überbewertet sind. Der realistische Marktwert (Verkehrswert) wurde also fast flächendecken in den Angebotspreisen drastisch überschritten.
Jetzt beachten:
Da der Markt sich in den vergangenen Monaten von einem Verkäufer- hin zum Käufermarkt gewandelt hat, sollten Sie bei Ihrer Wunschimmobilie unbedingt den Angebotspreis verhandeln. Denn eine Immobilie geht heute nicht mehr weg wie „geschnitten Brot“. Auch in der Maklerszene ist die dramatische Wende nun angekommen. In einem kürzlich erschienen Artikel im „Handelsblatt“ wird das Thema mit der folgenden Überschrift ausführlich behandelt: „So hart trifft der Abschwung auf dem Immobilienmarkt die Makler“
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Leisten Sie sich einen guten Partner für Ihr Kaufvorhaben
Der Baugutachter & Sachverständige für Immobilien & Hauskauf kennt sich bestens mit dem Geschehen auf dem Immobilienmarkt aus. Durch eine fundierte Verkehrswertberechnung bestimmt er schnell, ob der angesetzte Angebotspreis marktgerecht und real ist. Langjährige Berufserfahrung (seit 1998 als Baugutachter tätig), objektive Marktbeobachtung, die Unterstützung aus den Vorgaben der aktuellen WertV (aktueller Wertermittlungsverordnung), sowie Daten & Analysen der jeweiligen Gutachterausschüsse, machen ihn zu einem verlässlichen Partner bei Ihrem Kaufvorhaben.
Bestimmung des Marktwertes der Immobilie kann vor Fehlinvestitionen schützen
Wer den Marktwert einer Immobilie kennt, fällt nicht so schnell auf blumige Anzeigentexte und Verkaufstaktiken der Immobilienmakler rein. Jedoch ist die Ermittlung des Marktwertes der Immobilie eine sehr komplexe Berechnung und Bedarf einer genauen Recherche und Analyse der zur Verfügung stehenden Daten. Die Wunschpreise der Verkäufer stehen daher nicht selten im krassen Gegensatz zu den tatsächlichen Verkehrswerten / Marktwert. Geht die Schere von Angebotspreis und realistischen Marktwert zu weit auseinander und ist die ausgesuchte Immobilie dann auch noch in einem modernisierungsbedürftigen Zustand, sollte ein solches Investment noch mal gründlich überdacht werden. Lassen Sie sich hierzu im Rahmen einer Immobilienkaufberatung durch einen Baugutachter und Sachverständigen für Immobilien und Hauskauf ausführlich beraten.
Was ist von den Marktwertermittlungen von Immobilienmakler zu halten
Die Wertermittlung von Häusern und Immobilien ist ein heikles Thema. Häufig werden diese Bewertungen von Makler, Immobilienbörsen oder unabhängige Plattformen vorgenommen. Diese Dienste sind zumeist kostenlos und sagen leider auch nicht viel aus. Die Ergebnisse einer solchen Bewertung sind schlichtweg falsch bzw. ungenau, da diese sich nicht an den marktüblichen Kriterien orientieren, sondern lediglich den lokalen Markt abbilden. Ein großes Gesamtbild ergibt sich somit daraus nicht wirklich. Wenn ein Verkäufer also mit so einem „Wisch“ wedelt, können Sie den so ermittelten Marktwert getrost vergessen.
Gerade Immobilienmakler und Immobilienbörsen haben dieses Geschäftsfeld für sich entdeckt und bieten meist rechtlich unverbindliche und kostenlose Wertermittlungen oder Marktwertanalysen an. Dem Kunden (Verkäufer der Immobilie) wird dabei suggeriert, dass er auf diesem Wege eine umfangreiche und verbindliche Aussage über den Marktwert / Immobilienwert erhält. Natürlich wird ihm freigestellt ob er seine Immobilie durch den anbietenden Makler veräußern möchte oder nicht.
Die Strategie geht gar nicht so selten auf. Ein kostenloser Service, da wird nicht lange überlegt und der Verkäufer nimmt jetzt, dass aus seiner Sicht unverbindliche Angebot an. Nun braucht er nur noch die gewünschten Angaben zu seiner Immobilie machen und schon erhält er einen verlässlichen Marktwert. Bei den Angaben handelt es sich lediglich um die Lage, das Baujahr, Wohnfläche, Anzahl der Geschosse, Angaben zum Keller und noch eventuell den Bauzustand und die Größe des Grundstücks.
Das sind nicht gerade viele Angaben und doch will der Immobilienmakler anhand dieser spärlichen Informationen dem Kunden (Verkäufer) eine fundierte Marktwertermittlung erstellen. Diese besteht meistens nur aus einer Excel-Berechnung und wird hier und da noch mit etwas Text und Bildern aufgehübscht.
In eigener Sache:
Wenn eine verbindliche Marktwertermittlung so einfach wäre, dann hätten alle Baugutachter und Sachverständige, trotz aufwendiger Schulungen zum Thema Verkehrswertermittlung, ihre Daseinsberechtigung verwirkt.
Was ist denn nun der Sinn einer kostenlosen Marktwertberechnung?
Der Immobilienmakler nutzt dieses Instrument ausschließlich zur Kundenakquise. Jetzt ist der potentielle Kunde (Verkäufer) am Haken und nun geht der Immobilienmakler aufs Ganze und verspricht ihm blumig, dass er sein Haus oder die Wohnung sogar noch zu einem weitaus höheren Preis verkaufen kann, als der zuvor berechnete Marktwert hergibt. Das Anliegen des Maklers ist es dabei sein Portfolio zu füllen. Denn je mehr Häuser und Wohnungen der Immobilienmakler im Angebot hat, desto erfolgreicher wirkt er auch auf potentielle Kaufinteressenten, also auf Sie.
Marktwert der Immobilie – keine einfache Sache
Den Marktwert oder Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln ist nicht so einfach, wie es einem die Makler & Immobilienportale mit ihren kostenlosen Online-Berechnungen weismachen wollen. Man bedenke, eine Immobilie ist sehr individuell und neben den wenigen Angaben, die man bei Online-Bewertungen machen soll, fließen dabei noch Daten aus dem Grundbuch, eventueller Instandsetzungstau, Mängel oder Schäden, Zu- oder Abschläge für besondere Gebäudemerkmale und Marktanpassungsfaktoren mit ein. Eine Vorort-Begutachtung und eingehender Prüfung der Immobilie ist unumgänglich, da nur auf dieser Grundlage der tatsächliche Gebäudezustand festgestellt werden kann und dieser in die Wertermittlung / Marktwert mit einfließt.
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